Skatterättsnämnden har i ett förhandsbesked den 19 juli 2016 avgjort att ett omfattande antal avyttringar av fastigheter genom s.k. paketering till nybildade dotterbolag inte medför att det avyttrande bolaget ska anses bedriva handel med fastigheter, vare sig p.g.a. historiska avyttringar eller planerade avyttringar.

Vidare anser Skatterättnämnden att avyttringar av de nybildade dotterbolagen ska vara skattefria för de säljande bolagen.

Sökandebolaget var ett kommunalt bostadsaktiebolag med ett omfattande fastighetsbestånd som innehafts sedan 1996. Sökandebolagets verksamhet har bestått av att förvalta bostäder och kommersiella lokaler inom en kommun.

Under 2015 fick bolaget ändrade ägardirektiv från kommunen som innebar att bolaget skulle minska sitt innehav av hyresrätter i kommunen från ca 75 % till ca 45-55 %. Avyttringar påbörjades under 2015 och 22 st fastigheter överläts till underpris till ett helägt dotterbolag som därefter avyttrades externt till marknadspris.

Under 2016 planeras ytterligare 38 st försäljningar. Bolaget avser att bilda 2 st dotterbolag som i sin tur ska bilda vardera 5 st dotterbolag. Bolaget avser att överlåta de 38 st fastigheterna till underpris till dessa 10 bolag. Aktierna i de 10 bolagen ska därefter avyttras externt till marknadspris.

De frågor bolaget önskade få svar på var:

1. Om bolaget ska anses bedriva handel med fastigheter p.g.a. historiska förvärv och avyttringar av fastigheter;
2. Om bolaget, p.g.a. de avyttringar som planeras göras under 2016, ska anses bedriva handel med fastigheter;
3. Om aktierna i de 10 st nybildade dotterbolagen utgör näringsbetingade andelar vid tidpunkten för avyttring under 2016.

Avseende såväl de historiska som planerade avyttringarna bedömde Skatterättsnämnden att bolaget inte kan anses bedriva handel med fastigheter (fråga 1 och 2).

Skatterättsnämnden konstaterar inledningsvis i sin motivering att det saknas en legal definition av handel med fastigheter. Nämnden kommenterar 1981 års förslag om att införa en sådan definition där man ansåg att det måste finnas utrymme för att ta hänsyn till den skattskyldiges verksamhet. Av övervägandena till förslaget framgår att för bolag som innehar ett stort antal fastigheter är det ett naturligt inslag i verksamheten att det sker ett visst antal köp och försäljningar.

Skatterättsnämnden gör en sammanvägd bedömning baserat på den redogörelse bolaget lämnat avseende de bostadspolitiska skälen att minska fastighetsbeståndet samt att den aktuella minskningen i princip kommer vara genomförd i och med de planerade avyttringarna under 2016.

Avseende fråga 3 – huruvida aktierna i de nya dotterbolagen ska anses utgöra näringsbetingade andelar eller ej – gör Skatterättsnämnden en strikt tolkning av bestämmelserna i 27 kap. Inkomstskattelagen (IL) avseende byggmästarsmitta och handel med fastigheter. Eftersom de bolag som säljer aktierna i de nya dotterbolagen inte bedriver någon annan verksamhet än att äga aktier i dessa bolag så är aktierna kapitaltillgångar/näringsbetingade andelar. En vinst vid avyttring av dessa aktier kommer därmed vara skattefri. Skatterättsnämnden hänvisar även till HFD:s avgörande från 2012 där i princip samma fråga prövades men med skillnaden att det var ett mycket färre antal avyttringar (5 st) och en längre tidsperiod under vilken avyttringarna skulle ske (3 år).

Vår kommentar

Förhandsbeskedet är välkommet då det sedan HFD:s avgörande från 2012 har rått en viss osäkerhet kring om antalet fastigheter och avyttringshastighet kan vara avgörande i bedömningen avseende såväl handel med fastigheter och lagerstatus på aktier i dotterbolag som tillförts fastigheter efter en intern omstrukturering och efterföljande extern försäljning.

Ytterligare en skillnad mellan 2012 års rättsfall och det aktuella förhandsbeskedet är att 2012 års avgörande även innefattade prövningen av de allmänna bestämmelser om lagertillgångar enligt 17 kap. IL och inte endast specialbestämmelserna i 27 kap. IL avseende lagerstatus p.g.a byggnadsrörelse och handel med fastigheter.

En intressant företeelse i aktuellt fall är också att Skatteverket inte har någon motsatt åsikt kring svaren på sökandebolagets frågor samt att Skatteverket inte överklagat förhandsbeskedet. En försiktigt positiv tolkning är därför att Skatteverket synes ha släppt denna fråga, vilket tidigare har drivits i mer eller mindre stor utsträckning från verkets sida.

Ytterligare en tolkning är att Skatteverket ”vilar” i frågan tills dess att den s.k. ”paketeringsutredningen” presenteras, vilket är i mars 2017. Utredningen har till syfte att bl.a. kartlägga huruvida nuvarande möjligheter att avyttra fastigheter skatteneutralt genom interna omstruktureringar av fastigheter och efterföljande skattefria avyttringar av dotterbolagsaktier missbrukas. Direktivet innefattar även att presentera möjliga lagändringar i syfte att förhindra ett eventuellt missbruk.

Mot bakgrund av det nya förhandsbeskedet ser vi sammanfattningsvis en möjlighet att kunna omstrukturera ett fastighetsinnehav utan att Skatteverket bör ha någon avvikande åsikt kring skattekonsekvenserna innan paketeringsutredningen presenteras.