Den 1 juli ska merparten av alla fastighetsägande aktiebolag senast ha lämnat in sina inkomstdeklarationer till Skatteverket. I samband med detta vill vi påminna våra klienter om den inkomstskattemässiga hanteringen av ombyggnationsprojekt som skett under räkenskapsåret och som nu får effekt i den inkomstdeklaration som ska lämnas in.

Vi ser ofta, inte minst i transaktionssammanhang och DD-arbete, att ombyggnadsprojekt som ofta benämns som ”hyresgästanpassningar” hanteras felaktigt ur ett skattemässigt perspektiv.

Begreppet ”hyresgästanpassning” saknas i inkomstskattelagen – ett sådant projekt omfattar normalt flera typer av åtgärder som skattemässigt ska klassificeras på olika sätt. De vanliga fel som vi ofta ser är:

1. Bolaget gör ett omedelbart avdrag med hela projektsumman utifrån en felaktig tolkning av det s.k. utvidgade reparationsbegreppet
2. Bolaget missar att skattemässigt justera den bokförda avskrivningen som normalt är bestämd utifrån hyreskontraktets längd vilket ofta leder till att en för hög skattemässig avskrivning görs än vad skattereglerna tillåter
3. Bolagets redovisning av hyresgästanpassningar inkluderar lämnade hyresrabatter vilket ofta leder till att ett felaktigt nettobelopp justeras i inkomstdeklarationen.

Vår erfarenhet från att ha klassificerat ett stort antal ombyggnadsprojekt/ hyresgästanpassningar är att så stor del som ca 40 % av investeringskostnaden ska allokeras till byggnadsinventarier (t.ex. i en kontorsfastighet).

Det utvidgade reparationsbegreppet är inte tillämpbart på byggnadsinventarier och ett omedelbart avdrag kan därför aldrig göras för dessa delar i ett investeringsprojekt. Vi ser också att Skatteverket på senare tid blivit mer aktiva i att ställa frågor på inkomstdeklarationer där omedelbara avdrag yrkas med stöd av det utvidgade reparationsbegreppet – just i syfte att fånga upp frågan hur uppdelningen till byggnadsinventarier har gjorts.

Ett felaktigt avdrag i kombination med avsaknad av detaljerade underlag avseende det aktuella projektet innebär också att Skatteverket beslutar om att påföra skattetillägg.

Vi bistår gärna med granskning av deklarationsutkast för att minimera skatterisker. I samband med detta identifierar vi även ofta en hel del möjligheter.