Sverige (och övriga medlemsländer) måste genom ett EU-direktiv införa ränteavdragsbegränsningar. Den svenska regeringen har idag publicerat en promemoria med sitt förslag om ränteavdragsbegränsningar, som i korthet går ut på följande:

• En generell begränsning av ränteavdrag i bolagssektorn införs. I första hand föreslås att avdraget begränsas till 35 procent av EBIT och som ett alternativ föreslås en begränsning som utgörs av 25 procent av EBITDA.
• Ett negativt räntenetto som inte i sin helhet har kunnat dras av tidigare år får sparas för att dras av under de kommande sex åren. Vid ägarbyten försvinner det sparade utrymmet.
• En förenklingsregel införs som innebär att ett negativt räntenetto upp till 100 000 kronor (beräknat på koncernnivå) alltid får dras av.
• Nuvarande räntebegränsningsregler för ränta på skulder till bolag i intressegemenskap behålls och föreslås ges ett snävare tillämpningsområde. Reglerna föreslås endast omfatta situationer när skuldförhållandet uteslutande eller så gott som uteslutande etablerats i syfte att uppnå skatteförmåner.
• Sparat underskott vid införandet av de nya reglerna får under en två- eller treårsperiod (två år med EBIT och tre år med EBITDA) endast nyttjas till den del de uppgår till 50 % av överskottet.
• Avdragsförbud för ränta vid vissa gränsöverskridande situationer (hybridregler) införs.
• Skatteregler om finansiella leasingavtal införs. Skattereglerna ska tillämpas på lager, inventarier, byggnader, markanläggningar och mark som omfattas av finansiella leasingavtal.
• Ett s.k. primäravdrag för värdeminskning avseende hyreshus föreslås. Utöver det vanliga värdeminskningsavdraget får ytterligare 10 % av utgifterna dras av inom en femårsperiod (2 % av anskaffningsvärdet per år) från det att hyreshuset färdigställs.
• Räntekostnader för byggnad, inventarier och markanläggningar får inte läggas till anskaffningsvärdet.
• En sänkning av bolagskatten från 22 procent till 20 procent.
• De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 juli 2018.

Vår kommentar

Trots att förslaget innehåller en sänkning av bolagsskatten till 20 procent kan vi konstatera att det troligtvis kommer att innebära en kraftigt ökad beskattning för fastighetsbranschen om det går igenom. Det är förvånande att regeringen väljer en avdragsbegränsning baserad på EBIT i första hand då EBITDA är det mått som förordas i EU-direktivet och det internationellt mest använda. Vår bedömning är att en EBITDA-modell kommer att vara mer gynnsam för fastighetsbranschen än en EBIT-modell.

Fastighetsbranschen får en lättnad genom återinförande av det gamla primäravdraget i form av ökade värdeminskningsavdrag för nybyggda hyreshus. Effekten av detta primäravdrag kommer dock att begränsas om en EBIT-modell införs.

Schablonbeloppet på 100 000 kr får anses väl snålt med tanke på att EU-direktivet hade ca 30 000 000 kr i sitt förslag. Det föreslås heller inget undantag för samhällsinvesteringar som fanns med i EU-direktivet.

Det är även förvånande att de nuvarande reglerna för ränteavdragsbegränsningar bibehålls med vissa justeringar. Reglerna är svårtillämpliga och har kritiserats flitigt sedan införandet 2013. Vi har svårt att se att de justerade reglerna blir mycket klarare.

Precis som utredaren i vårens tidigare skatteförslag om fastighetspaketeringar konstaterade så kan vi konstatera att även detta förslag med all säkerhet kommer att innebära minskat byggande och investeringar i fastighetsbranschen.

Vi bistår just nu många av våra klienter med beräkningar av hur såväl paketeringsutredningen och ränteavdragsbegränsningar slår mot bolagens verksamhet. Tveka därför inta att kontakta oss om ni har behov av stöd i detta.