Den 19 november meddelade Kammarrätten i Stockholm dom i ett mål om hyresnivån för fastighetstaxering för en hotell- och butiksbyggnad. Frågan i målet var om en hyra framförhandlad mellan externa parter kan ses som marknadsmässig trots att den kraftigt avviker från genomsnittshyror för kontor i värdeområdet.

I den aktuella byggnaden finns hotell och butikslokaler. Fastighetsägaren och hyresgästen var oberoende parter som framförhandlat en hyra som beräknats utifrån dels ett fast basbelopp och dels ett belopp baserad på hyresgästens omsättning. Verksamheten i byggnaden hade nyligen startats vid tidpunkten för taxeringen.

Skatteverket argumenterade för att hyresnivån inte var marknadsmässig då den uppenbart avvek från genomsnittshyran för kontorslokaler i värdeområdet. Skatteverket ansåg också att omsättningshyran inte var marknadsmässig då verksamheten var nystartad. Fastighetsägaren drev linjen att den framförhandlade hyran mellan fastighetsägaren och hyresgästen, då parterna var oberoende av varandra, var marknadsmässig och därmed skulle ligga till grund för taxeringen.

Kammarrätten konstaterar i domen att den omständighet att den faktiska hyran understiger genomsnittshyran för kontor i värdeområdet inte per automatik innebär att den uppenbart avviker från marknadsmässig hyra för lokaler. Kammarrätten konstaterar också att det är ostridigt att det inte finns någon intressegemenskap mellan parterna. Att verksamheten var nystartad skulle kunna tala för att omsättningshyran inte är representativ för byggnadsvärdet över tid, men Kammarrätten anser emellertid att det inte går att dra en sådan slutsats i detta fall. Därför anser Kammarrätten att hyran är marknadsmässig och att det inte finns skäl att frångå den faktiska hyresnivån som utgått från hyresgästen till fastighetsägaren.

Vår kommentar

Skatteverket har under den allmänna fastighetstaxeringen 2019 i större utsträckning än tidigare underkänt fastighetsägarnas deklarerade faktiska hyresnivåer som marknadsmässiga med främsta argumentet att de avviker från Skatteverkets genomsnittshyror för kontorslokaler i värdeområdet.

Vi anser att Skatteverkets förfarande att ogiltigförklara framförhandlade hyresnivåer mellan externa parter är rättsosäkert och strider mot en tydlig lagstiftning. Det är inte rimligt att dra sådana slutsatser som Skatteverket gör angående en hyresnivås marknadsmässighet endast med en jämförelse mot en genomsnittshyra för kontorslokaler i ett värdeområde. Förhoppningsvis leder denna dom till att Skatteverkets ändrar uppfattning i frågan. Om så inte blir fallet riskerar många tvister gällande hyresnivån hamna i domstol de närmaste åren.