Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i en dom meddelad den 17 januari 2022 fastställt ett förhandsbesked från Skatterättsnämnden, i vilket omedelbara avdrag för utgifter hänförliga till installation av pentryn i korridorsrum samt ombyggnation av gemensamhetskök till lägenheter nekats enligt reglerna för det så kallade utvidgade reparationsbegreppet (så kallade URB-avdrag).

En stiftelse som bedriver verksamhet i form av uthyrning av studentbostäder och lokaler hade för avsikt att genomföra ändringsarbeten på en av sina fastigheter. Arbetet bestod av att installera kökspentryn i lägenheter som utgjorde korridorsrum. Lägenheterna hade tidigare inte haft egna kök utan tillgång till kök hade funnits genom ett antal större gemensamhetskök, vilka avsågs omvandlas till nya lägenheter. Arbetet innebar endast att befintlig yta skulle omdisponeras, och byggnadernas totala yta skulle därigenom inte öka. Inga större ingrepp skulle heller ske i byggnadens bärande konstruktioner.

Stiftelsen hade ställt två separata frågor till Skatterättsnämnden:

1. Om utgifter för installationen av pentryn i korridorsrum var omedelbart avdragsgillt enligt URB.
2. Om utgifter för omdisponeringen av gemensamhetsköken till nya lägenheter var omedelbart avdragsgillt enligt URB.

Skatterättsnämnden ansåg att en bostadslägenhet normalt inte kräver några ändringsarbeten av den typ som hyresgäster i till exempel affärs- eller kontorslokaler efterfrågar. Arbetena utgjorde därför inte sådana mindre arbeten som med viss regelbundenhet uppkommer i den aktuella byggnaden. Det kunde därför inte heller anses att åtgärderna är normala i den näringsverksamhet som stiftelsen bedriver. Den omständighet att hyresgästerna över tid får förändrade preferenser för vilken kökstyp som föredras påverkade inte nämndens bedömning.

HFD anser att Skatterättsnämndens förhandsbesked ska fastställas och motiverar detta med att arbetena generellt syftar till att öka standarden i befintliga bostäder samt till att resultera i fler uthyrningsbara bostäder. Enligt HFD är de planerade ändringsarbetena sammantaget sett omfattande och inte av det slag som kan förväntas förekomma med viss regelbundenhet i stiftelsens byggnader, varför arbetena därmed inte kan anses utgöra sådana normala ändringsarbeten som omfattas av URB.

Vår kommentar

Det är bra att vi får domar inom detta område då praxis för vilka ändringsarbeten som omfattas av URB behöver utökas. Tillämpningsområdet för URB har vidgats vid flera tillfällen sedan regleringen infördes. Det var också först i samband med 1990 års skattereform som den utökades till att även omfatta näringsfastigheter som innehåller bostäder. I förarbetena till lagstiftningen finns därför mycket litet angivet om tillämpning av URB för just bostäder.

Genom den lagändring som skedde år 2000 ändrades lagrummet så att fokus skulle vara på vad som är normalt i den näringsverksamhet som den skattskyldige bedriver, och inte vad som är normalt i den verksamhet som bedrivs i byggnadens lokaler. Framför allt Skatterättsnämnden men även HFD ger dock uttryck för att den i byggnaden bedrivna verksamheten fortfarande ska tillmätas stor vikt vid bedömningen av URB. Det kan därför noteras att den utvidgning av regeln som var tänkt att ske år 2000 fått väldigt litet genomslag i rättspraxis.

Av HFD:s domskäl framgår att de anser att den sammantagna omfattningen av ändringsarbetena i det aktuella fallet talar för att det inte rör sig om normala ändringsarbeten som med viss regelbundenhet kan förväntas uppkomma i stiftelsens byggnader. Eftersom förhandsbeskedet var utformat som två separata frågor – dels installationen av pentryn, dels ombyggnationen av de gamla gemensamhetsköken – råder det tyvärr även efter denna dom frågetecken kring vad som gäller för respektive åtgärd var för sig. Det är olyckligt att HFD slår ihop åtgärderna i sin bedömning, liksom att de inte passar på att mer utförligt motivera sitt beslut utifrån de två rekvisit som finns för tillämpning av URB, det vill säga att arbetena ska vara normala i den skattskyldiges näringsverksamhet men inte innebära en väsentlig förändring av byggnaden.

Detta får till följd att domen ger mycket liten vägledning för fastighetsägare avseende hur avdragsrätten för ändringsarbeten i bostäder ska bedömas. Man skulle till exempel kunna tänka sig att en ombyggnation som berör ett eller ett mindre antal rum/andel av rum skulle kunna ge rätt till avdrag enligt URB – det går nämligen inte att utläsa av domen vad det är som gör att ändringsarbetena anses vara för omfattande. Skatteverkets uppfattning är att i princip samtliga typer av ändringsarbeten i bostäder sker för oregelbundet för att URB ska bli tillämpligt. Av domen går det dock inte att uttolka om HFD ger Skatteverket stöd i detta.

Sammanfattningsvis bör man vara försiktig med att tillämpa URB i bostäder då domen antyder att flertalet arbeten i bostäder inte kan anses ske med en sådan regelbundenhet att URB ska medges. Om URB tillämpas bör det alltid yrkas öppet.