Det är i längden lönsamt att från första början ha kontroll över skattekostnader i fastighetsprojekt. I detta program från Realplay samtalar Carl Westling och Adrian Knapp från Arris om vinsterna med att i högre grad planera för sina bygg- och skattekostnader i fastighetsprojekt. Att vara proaktiv i dessa frågor kan vara avgörande för projektens lönsamhet – eller för om de i osäkra ekonomiska tider ens kan realiseras.

Viktigt att planera för alla kostnader i fastighetsprojekt

I tider av ränteökningar, osäkerhet med leveranskedjor och ökade kostnader för el, drivmedel och vissa material har det blivit svårare att uppnå lönsamhet i fastighetsprojekt. För att inte hamna i ett läge med olönsamma eller stoppade projekt behöver kostnaderna i fastighetsprojekt kontrolleras och planeras mer än tidigare. Det är en självklarhet att ha god kontroll på organisation, struktur och genomförande av projekt, men nu krävs betydligt mer för att inte drabbas av onödiga eller obehagliga överraskningar. Det är med andra ord hög tid att vara proaktiv genom hela investeringsfasen.

Det finns ofta ett stort fokus på kostnaderna för mark och finansiering, medan kontroll och planering av bygg- och skattekostnader i fastighetsprojekt hamnar i bakgrunden. Men styrning över dessa kostnader kan många gånger vara avgörande för projektets lönsamhet, i synnerhet när förutsättningarna för fastighetsprojekt skiftat. I ett internationellt perspektiv har det länge funnits ett helt annat fokus på dessa kostnader genom att redan i ett tidigt skede involvera cost managers och skattekonsulter för en kontinuerlig kontroll under hela fastighetens investeringsprocess. Nu om någon gång är det viktigt att vi i Sverige följer detta exempel och aktivt ser till att öka lönsamheten.

Utarbeta en plan för skattekostnader i fastighetsprojekt

Skattekostnader i fastighetsprojekt påverkas inte av konjunkturer utan är relativt stabila, öven om det kan ske förändringar i lagstiftning som kan ha en stor påverkan under projektens oftast långa investeringstider. Men det är möjligt att undvika onödiga skattekostnader genom att från projektets början se till att planera även för skatten. Är man reaktiv och gör saker i fel ordning är det oftast för sent, och då hamnar man inte i en så bra skatteposition som man hade kunnat göra. Det är med andra ord i planeringsstadiet som åtgärder kan vidtas för att motverka problem längre fram.

– Tänk på vad som ska byggas, hur det ska ägas, om det eventuellt ska säljas i framtiden, om det ska ske avstyckning av tomter och om det ska ske någon paketering i bolag, säger Carl Westling. Allt detta får skattekonsekvenser som man måste ha koll på. För avstyckning rekommenderar vi till exempel att ha en plan för i vilka steg avstyckning görs och att se över vilka skatter som uppstår i varje steg. Gör man det här på rätt sätt så har man skapat sig en väldigt bra situation. I princip kan man i många fall sälja en fastighet skattefritt och ta ut vinsten skattefritt. Men då måste man börja i tidigt stadium – och räkna hela vägen.

Fastighetsprojektets utformning viktig för skatteutfallet

När det gäller skattekostnader i fastighetsprojekt är fastighetens utformning en faktor som kan påverka avdragsrätten för moms väldigt mycket. I bostadsprojekt finns ingen avdragsrätt för moms vad gäller fastighetens bostäder, men där kan man se till att skapa garage för blockuthyrning eller butiker för uthyrning av kommersiella aktörer. Genom att räkna ut kostnaden för att bygga dessa delar går det att få avdragsrätt för momsen.

– Det finns metoder för planering och kostnadsstyrning, men det handlar väldigt mycket om att från start vara medveten om vad kostnaden kommer att bli, och vad kostnaden blir om man gör ändringar i projektets utformning. En liten förändring i layouten kan påverka momsavdraget med flera miljoner i negativ riktning. Det där är väldigt viktigt att ha med sig.