I tider av stigande räntor och sviktande ekonomi är det extra viktigt att säkerställa rätt skatt. Något som ofta förbises men som kan ge betydande skattebesparingar är avdragsoptimering vid fastighetsförvärv.

Vid förvärv av en fastighet ska anskaffningsvärdet för fastigheten proportioneras på skatteklasserna byggnad och mark i enlighet med fastighetens taxeringsvärden. Enligt inkomstskattelagen föreskrivs att byggnadsinventarier ska identifieras ifrån byggnadsvärdet och att anskaffningsutgiften ska dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Trots detta ser vi ofta att fastighetsbolag vid förvärv inte identifierar byggnadsinventarier, utan istället felaktigt aktiverar dessa som byggnad. Detta innebär att anskaffningsvärdet skrivs av med en väsentligt lägre avskrivningstakt i jämförelse med vad som skulle skett vid en korrekt klassificering.

En regelrätt klassificering skapar möjlighet till en skattekredit då betalningen av inkomstskatt skjuts på framtiden. Det ger en direkt effekt på kassaflödet idag och frigör därmed kapital för nya investeringar. Pengar idag är helt enkelt värda mer än pengar i imorgon.

Högre räntor ökar värdet av korrekta avdrag

Dagens högre räntor innebär att värdet av en korrekt och optimerad skattemässig klassificering har ökat. Att omklassificera 1 mkr från byggnad till byggnadsinventarier innebär idag en skattebesparing på ca 120 tkr. Det är jämfört med ränteläget 2021 en ökad skattebesparing med ca 36% per investerad miljon.

Skattemässig avskrivning av inventarier är sedan de nya ränteavdragsbegränsningsreglerna infördes 2019 en särskilt viktig parameter vid optimering av ett fastighetsbolags/-koncerns skattesituation. Skattemässiga avskrivningar reducerar nämligen underlaget för inkomstskatt men påverkar inte avdragsutrymmet för negativa räntenetton.

Se över klassificeringen för ert befintliga fastighetsbestånd

Det kan ge en stor skattemässig effekt att se över klassificeringen för hela sitt befintliga fastighetsbestånd. Under våra snart 20 år som specialister på värdeminskningsavdrag har vi ofta sett hur fastighetskoncerner äger ett stort antal fastigheter med historiskt felaktig klassificering. Det finns dock mycket att vinna på att optimera den skattemässiga klassificeringen till snabbt avskrivningsbara byggnadsinventarier, vilket därmed ökar möjligheterna att reducera det totala beskattningsbara underlaget. Vid stora identifierade anskaffningsvärden på byggnadsinventarier kan de årliga skattemässiga avskrivningarna påverka det beskattningsbara resultatet markant.

En genomlysning av hela fastighetsbeståndet innebär ofta att tidigare års deklarationer kan omprövas och att tidigare års inbetald inkomstskatt kan återbetalas. Detta genom att använda sig av metoden restvärdesavskrivning, vilket skapar en stor flexibilitet då värdet och avskrivningar på inventarier inte behöver överensstämma mellan skatt och redovisning. På så sätt finns även en möjlighet att spara avskrivningsunderlag till perioder med större behov av ökade skattemässiga avdrag. Ett outnyttjat avskrivningsunderlag är även en fördelaktig faktor för storleken på köpeskillingen vid en eventuell försäljning.

Ta tillvara möjligheten till tillfällig skattereduktion

Vid förvärv av fastigheter som skett under 2021 är det extra viktigt att göra en uppdelning av inventarier för att inte missa möjligheten att yrka på den tillfälliga skattereduktion om 3,9% på anskaffningsvärdet för inventarier anskaffade under 2021.

Skattereduktionen ska yrkas i deklarationen för RÅ 2022 och ska räknas av mot kommunal och statlig inkomstskatt, kommunal fastighetsavgift och statlig fastighetsskatt. Om skattereduktionen inte kan nyttjas fullt ut får den återstående delen användas nästkommande år. Läs gärna mer om skattereduktionen här.

Kostnadseffektiv metod för avdragsoptimering

Att avdragsoptimering av historiska och nya fastighetsförvärv möjliggör stora skattebesparingar är alltså tydligt. Så varför tas dessa möjligheter inte alltid tillvara? Enligt vår erfarenhet ligger förklaringen ofta i att underlag för korrekt klassificering kräver mycket tid och stor detaljkunskap, vilket i kombination med brist på resurser, adekvat kunskap och underlag för fördelning av anskaffningsvärden skapar ytterligare svårigheter. För att uppnå ett förbättrat resultat kan det därför vara mest kostnadseffektivt att ta hjälp av specialister som säkerställer en korrekt och optimal avdragsbedömning.

Gynnsammast är att kartlägga sina möjligheter så tidigt som möjligt innan bokslutet. Om helhetsbilden är på plats innan bokslutsarbetet drar igång finns det stora vinstmöjligheter utifrån flera viktiga skatteaspekter. En mycket bra tidpunkt att se över detta brukar därför vara under våren och sommaren, innan höstens arbete drar igång med projektavslut, skatteberäkningar, bokslutsarbete med mera.

Som pionjärer inom optimering av värdeminskningsavdrag har vi från början varit förvissade om att det krävs mer än traditionell juridisk rådgivning för ett korrekt och fördelaktigt resultat. Därför har vi sedan lång tid tillbaka ett etablerat specialistteam med jurister, ingenjörer och ekonomer som idag hjälper majoriteten av de största fastighetsbolagen med skattemässig klassificering. Tack vare en omfattande kostnadsdatabas baserad på de tusentals projekt vi hanterat genom åren kan vi effektivt ta fram detaljerade och kvalitetssäkrade underlag för både historiska och nya fastighetsförvärv. Om ni är intresserade av att veta vilken effekt avdragsoptimering kan få för just er fastighetskoncern är ni välkomna att kontakta oss.