En skattereducerande åtgärd som under de senaste åren väckt ett allt större intresse är värdeminskningsavdrag för fastighetsinvesteringar. Detta är något som kan jämföras med ett långt räntefritt lån från staten – och vem vill inte ha det i tider av inflation, stigande räntor och ökade finansieringskostnader? Dock är det långt ifrån alla som har faktisk och praktisk kunskap om hur framtagandet av kvalificerade underlag för yrkandet egentligen ska gå till. Därigenom drabbas fastighetsbolag allt oftare av långdragna skatteprocesser och förlorade möjligheter att reducera sina skattekostnader.

En fastighetsinvestering består av olika byggnadsåtgärder/installationer som ska delas upp i avskrivningsklasser för vilka värdeminskningsavdrag kan yrkas med olika årliga procentsatser (mellan 2-100%). Som ett exempel kan en omklassificering av 1 mkr från byggnad (2%) till byggnadsinventarier (20%) innebära en skattebesparing på mellan 50–100 tkr, och från byggnad till omedelbart avdrag (100%) en skattebesparing på mellan 100–150 tkr. Det är först när man säljer fastigheten direkt, det vill säga opaketerad, som värdeminskningsavdragen måste återföras till beskattning. Genom att fastigheter ofta säljs i bolagsform är det dock sällan värdeminskningsavdragen faktiskt återförs till beskattning.

I och med införandet av de generella ränteavdragsbegränsningsreglerna 2019 har värdeminskningsavdragen även fått en ökad betydelse eftersom dessa sänker det skattepliktiga resultatet utan att samtidigt påverka den skattskyldiges ränteavdragsutrymme negativt. Kort sagt finns det idag stora fördelar med att optimera sina värdeminskningsavdrag.

Fler aktörer – men otillräcklig kunskap

Till följd av detta försöker många fastighetsbolag att genom egna mallar och schabloner maximera avdragen, och därtill har ett växande antal aktörer börjat erbjuda tjänster på området. Det är dock inte alla som har faktisk kunskap om hur framtagandet av kvalificerade och detaljerade underlag avseende avdragsoptimering bör gå till, vilket lett till att allt fler yrkanden om optimering av värdeminskningsavdrag är mycket bristfälliga. Detta resulterar i många fall i ifrågasättande från Skatteverket vid granskning av inkomstdeklarationen och inte sällan långdragna skatteprocesser. I värsta fall kan påföljden av ett felaktigt yrkande bli skattetillägg.

Problemet bottnar i att en revisor eller skattejurist mycket väl kan vara insatt i inkomstskattelagen och relevant rättspraxis, men sällan besitter tillräcklig byggnadsteknisk kunskap för att själva kunna bistå sina klienter med identifiering och allokering av ett korrekt anskaffningsvärde till varje enskild åtgärd/installation. För en byggnadsingenjör eller byggprojektledare är förhållandet i stället ofta det omvända. De korrekt utförda analyser och underlag för yrkande av värdeminskningsavdrag som Skatteverket efterfrågar kan helt enkelt inte åstadkommas utan en sammansättning av skattejuristens och byggnadsingenjörens kunnande.

Schabloner leder fel

Som ett sätt att försöka effektivisera sina processer använder sig många ofta av schabloner för att åstadkomma en skattemässig klassificering av byggnader och projekt. Vi blir inte sällan tillfrågade om vi kan förse klienter med en lista på vad som är byggnadsinventarier eller att ta fram färdiga mallar som ska kunna användas på samtliga projekt inom en viss kategori. Det är dock viktigt att förstå att detta inte låter sig göras om man vill undvika att utsätta företaget för skattemässig risk.

Till synes kan projekt och byggnader se väldigt lika ut. Det är därför inte konstigt att anta att även åtgärdernas omfattning, och utgifterna som är hänförliga till dessa, också ska hanteras likvärdigt ur ett skattemässigt avdragsperspektiv. Verkligheten ser däremot väldigt annorlunda ut. Avdragen för en hyresgästanpassning av en kontorslokal på ett våningsplan kan inte per automatik jämföras med en hyresgästanpassning av en kontorslokal på två våningsplan – även om dessa projekt till och med skulle ha genomförts i samma byggnad. Likaledes ska kostnaden för installation av en hiss i en kontorsbyggnad oftast dras av med 2% per år, medan en liknande hissinstallation i en industribyggnad kan dras av med 20% per år. ytterligare ett exempel är nybyggnationer där marken i olika fastigheter kan ha väldigt skiftande förutsättningar, vilket också medför att de markarbeten som krävs för att uppföra byggnaderna kan se väldigt olika ut – även om byggnadernas utseenden invändigt och utvändigt är likvärdiga.

Faran med schabloner och förenklade avdragsklassificeringar som är gjorda med otillräcklig kunskap och information är att man inte beaktar de byggnadstekniska säregenskaperna som påverkar avdragsrätten för den specifika byggnaden eller projektet. Allokeringen av kostnaderna till de olika skattemässiga avdragsklasserna kan därför bli mycket snedvridna, vilket ytterst innebär en risk för att man gör för stora – men också för små – värdeminskningsavdrag.

Principer för en korrekt metod

När CauseyWestling grundades 2004 var vi först i Sverige med att erbjuda professionell rådgivning inom värdeminskningsavdrag, eller avdragsoptimering och tillgångsklassificering som det också kallas. Innan dess hade i princip inga fastighetsbolag nyttjat möjligheten att tidigarelägga avdragen och på så vis reducera sina skattekostnader. Utifrån kunskap och beprövade arbetsmodeller som i årtionden tidigare använts i Storbritannien (”Capital Allowances Claim”) och USA (”Cost Segregation Studies”) har vi snart 20 års expertis av att bistå fastighetsägare i Sverige med avdragsoptimering. Utifrån detta rekommenderar vi alltid våra klienter att ta fram en detaljerad analys som lämnas in som ett öppet yrkande med inkomstdeklarationen. Förfarandet för framtagande av analysen ska då bygga på fyra moment – identifiering, värdering, klassificering och dokumentering – som alla utförs av en specialist på skattejuridik och byggnadsekonomi.

Steg 1 – Identifiering

För att göra en korrekt allokering av utgifterna måste man först identifiera de åtgärder/installationer som ingår i investeringen genom att få en så god uppfattning om projektet eller byggnaden som möjligt. Genom att besiktiga projektet/byggnaden och gå igenom all tillgänglig byggteknisk information så som exempelvis ritningar, tekniska beskrivningar och rumsbeskrivningar kan man skapa sig en helhetsbild av de vidtagna åtgärderna. På så vis förstår man vad investeringen faktiskt består av och framför allt, varför investeringen uppgår till det aktuella beloppet. Åtgärder i ett projekt kan drivas av flera faktorer som alla påverkar kostnaderna och den inkomstskattemässiga bedömningen av investeringen. Det är till exempel avgörande för bedömningen om ett golv har bytts ut på grund av mögel, eller på grund av önskemål från hyresgäst, eller om det nya golvet har en viss funktion för den i byggnaden bedrivna verksamheten.

Det är också viktigt att avgöra när i tiden värdeminskningsavdraget tidigast kan få påbörjas. Denna tidpunkt skiljer sig åt beroende på om investeringen avser byggnadsinventarier (vid leverans), byggnadsdel (när det tas i bruk) eller omedelbart avdrag (året då utgiften uppstår). Mot bakgrund av den tillfälliga skattereduktionen som infördes för inventarier anskaffade under 2021 innebär en del av metoden numera även att kunna identifiera när under byggprocessen som en viss installation har levererats och blivit en så kallad funktionell enhet. Detta kräver kunskap om och förståelse för hur byggprocessen brukar se ut beroende på vilken sorts byggnation det rör sig om.

Steg 2 – Värdering

Efter att de vidtagna åtgärderna i projektet identifierats måste varje åtgärd kunna tillskrivas ett värde. Om det rör sig om en ny-, till- eller ombyggnation ska man utgå från de faktiska utgifterna i projektet, vilka kan framgå av bland annat redovisningens huvudböcker. Värdet på varje enskild och unik åtgärd/installation kan sedan fastställas med hjälp av fakturor, entreprenadavtal, betalplaner, ÄTA-listor, byggkalkyler med mera. I det fall underlaget inte specificerar värdet för en identifierad åtgärd krävs kunskap inom byggkalkylering för att kunna beräkna de värden som behövs.

Likaså krävs kunskap inom byggkalkylering när investeringen rör sig om ett förvärv av en bebyggd fastighet där man i stället utgår från fastighetens köpeskilling till skillnad från faktiskt nedlagda projektkostnader. Här bör även beaktas att det finns specifika skatteregler för hur proportioneringen av köpeskillingen mellan mark och byggnad ska ske. Det är också viktigt att tillskriva de olika avdragsklasserna allmänna byggherrekostnader. Om detta inte görs finns det risk att så mycket som 10–20% av anskaffningsvärdet för fastigheten felaktigt klassificeras som byggnad, det vill säga avdragsklassen som har långsammast avskrivningstakt (2–5%).

Steg 3 – Klassificering

I det tredje steget ska de identifierade åtgärderna med de allokerade utgifterna delas in i de olika avdragsklasserna – mark, byggnad, byggnadsinventarier, markinventarier, lösa inventarier, anslutningsavgifter och markanläggningar. Det finns även utgifter som är omedelbart avdragsgilla i form av reparation och underhåll samt det så kallade utvidgade reparationsbegreppet. I detta skede krävs skatterättslig kompetens för att inte klassificera fel. Eftersom lagstiftningen är generellt utformad behöver vägledning som regel sökas i de övriga rättskällorna. Majoriteten av de rättskällor som man har till sin hjälp vid klassificeringen är emellertid gamla, däribland förarbeten från 1960-talet, och den praxis som finns på området har förändrats genom åren i takt med att även lagstiftningen har genomgått ändringar.

Det finns starka incitament att klassificera en så stor andel av kostnaderna som möjligt till avdragsklasserna med snabbast avskrivningstakt (omedelbara avdrag och inventarieklassen), men en felaktig klassificering kan leda till felaktiga värdeminskningsavdrag som ytterst kan innebära kostsamma skattetillägg.

Steg 4 – Dokumentering

Slutligen ska identifieringen, värderingen och klassificeringen dokumenteras. I första hand syftar detta till att ta fram ett så grundligt bevisunderlag som möjligt för inkomstdeklarationen, där det behöver göras sannolikt att man har rätt till de yrkade värdeminskningsavdragen. Dokumentationen är därtill även viktig för den interna organisationen, inte minst eftersom personal vanligtvis byts ut efter ett tag. Ett eventuellt fel i klassificeringen i samband med investeringen innebär en stor risk för att felaktiga avdrag görs i alla år framöver. Risken lever i sådant fall i sex år, det vill säga under hela den tid som en inkomstdeklaration kan omprövas.

Vid en eventuell försäljning kommer även en ansvarsfull köpare att vilja kontrollera att klassificeringen av fastigheten är riktig. Om klassificeringen inte kan stödjas med trovärdigt underlag så kommer en potentiell köpare att vilja ha en garanti för detta, eller till och med ett prisavdrag beroende på hur stor risken för ett eventuellt fel bedöms vara. En felaktig klassificering kan därmed få långtgående konsekvenser.

Stora värden kräver rätt hantering

Eftersom fastighetsinvesteringar vanligtvis innebär mycket stora värden brukar konsekvenserna av eventuella felaktigheter i skattehanteringen också vara av samma kaliber. Med en korrekt metod kan man vara trygg i att minimera sådana risker, samtidigt som man också gör stora och helt lagenliga skattebesparingar vilka möjliggör fler investeringar.

I ljuset av turbulenta tider med inflation och stigande räntor bör värdeminskningsavdragen inte längre enbart ses som en möjlighet, utan som en direkt nödvändighet för alla som äger och investerar i fastigheter – men glöm inte bort vikten av rätt expertis och metodik för att förhindra den skattemässiga möjligheten från att utmynna i skattemässig risk.