Dom gällande marknadsmässig hyra – fastighetstaxering

6 december, 2019


Nyhetsbrev

December 2019

Dom gällande marknadsmässig hyra – fastighetstaxering

Den 19 november meddelade Kammarrätten i Stockholm dom i ett mål om hyresnivån för fastighetstaxering för en hotell- och butiksbyggnad. Frågan i målet var om en hyra framförhandlad mellan externa parter kan ses som marknadsmässig trots att den kraftigt avviker från genomsnittshyror för kontor i värdeområdet. 

I den aktuella byggnaden finns hotell och butikslokaler. Fastighetsägaren och hyresgästen var oberoende parter som framförhandlat en hyra som beräknats utifrån dels ett fast basbelopp och dels ett belopp baserad på hyresgästens omsättning. Verksamheten i byggnaden hade nyligen startats vid tidpunkten för taxeringen.

Skatteverket argumenterade för att hyresnivån inte var marknadsmässig då den uppenbart avvek från genomsnittshyran för kontorslokaler i värdeområdet. Skatteverket ansåg också att omsättningshyran inte var marknadsmässig då verksamheten var nystartad. Fastighetsägaren drev linjen att den framförhandlade hyran mellan fastighetsägaren och hyresgästen, då parterna var oberoende av varandra, var marknadsmässig och därmed skulle ligga till grund för taxeringen.

Kammarrätten konstaterar i domen att den omständighet att den faktiska hyran understiger genomsnittshyran för kontor i värdeområdet inte per automatik innebär att den uppenbart avviker från marknadsmässig hyra för lokaler. Kammarrätten konstaterar också att det är ostridigt att det inte finns någon intressegemenskap mellan parterna. Att verksamheten var nystartad skulle kunna tala för att omsättningshyran inte är representativ för byggnadsvärdet över tid, men Kammarrätten anser emellertid att det inte går att dra en sådan slutsats i detta fall. Därför anser Kammarrätten att hyran är marknadsmässig och att det inte finns skäl att frångå den faktiska hyresnivån som utgått från hyresgästen till fastighetsägaren.

Vår kommentar:

Skatteverket har under den allmänna fastighetstaxeringen 2019 i större utsträckning än tidigare underkänt fastighetsägarnas deklarerade faktiska hyresnivåer som marknadsmässiga med främsta argumentet att de avviker från Skatteverkets genomsnittshyror för kontorslokaler i värdeområdet.

Vi anser att Skatteverkets förfarande att ogiltigförklara framförhandlade hyresnivåer mellan externa parter är rättsosäkert och strider mot en tydlig lagstiftning. Det är inte rimligt att dra sådana slutsatser som Skatteverket gör angående en hyresnivås marknadsmässighet endast med en jämförelse mot en genomsnittshyra för kontorslokaler i ett värdeområde. Förhoppningsvis leder denna dom till att Skatteverkets ändrar uppfattning i frågan. Om så inte blir fallet riskerar många tvister gällande hyresnivån hamna i domstol de närmaste åren.

Björn Nilsson
Email: bjorn.nilsson@causeywestling.com
Tel: 0723-27 75 22

HFD meddelar dom om separat tillhandahållande av el och vatten

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) ändrar skatterättsnämndens förhandsbesked och finner att tillhandahållandet av el och/eller vatten är fristående bostadsupplåtelsen och därmed ett skattepliktigt tillhandahållande.

HFD grundar sin bedömning i EU-domstolens mål Wojskowa Agencja Mieszkaniowa C-42/14, som säger att om en transaktion består av flera delar så är utgångspunkten att varje del ska ses som fristående och självständig och behandlas för sig. EU-domstolen konstaterar att huruvida hyresgästen fritt kan bestämma över förbrukningen, förekomsten av enskilda mätare, och fakturering efter förbrukning, är viktiga indikationer på om tillhandahållande av nyttigheter ska anses fristående i förhållande till den övriga uthyrningen.

HFD framhåller att det inte är tillräckligt att tillgång till el och vatten är en nödvändig förutsättning för lägenheters funktion som bostad för att tillhandahållna nyttigheter ska anses vara en del av bostadsupplåtelsen. HFD konstaterar att hyresgäster i förevarande fall kommer kunna styra över sin förbrukning, som kommer kunna kontrolleras med enskilda mätare installerade i varje lägenhet. Debiteringen kommer göras efter faktisk förbrukning och avgiften för el och/eller vatten kommer specificeras separat. Med hänvisning till ovan EU-dom finner HFD därför att bostadsrättsföreningarnas tillhandahållanden av el och/eller vatten ska anses fristående bostadsupplåtelserna och utgör därmed skattepliktiga tillhandahållanden.

HFD återförvisar frågan om huruvida avdragsrätt för ingående moms föreligger för inköp och installation av anläggningar för el och vatten.

Vår kommentar:

HFD:s dom kommer att innebära en något större administrativ börda för de fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar som nu ska debitera moms på separata tillhandahållanden av el och vatten. CauseyWestling välkomnar dock att domen bringar klarhet i frågan om separat debitering av el och vatten eftersom många av våra kunder under året haft frågor om Skatteverkets ställningstagande, och om Skatterättsnämndens förhandsbesked som överklagats i aktuell dom.

Det är upp till Skatterättsnämnden att besluta huruvida avdragsrätt föreligger för kostnader i samband med inköp av dessa anläggningar. Vidare skulle möjlighet till avdrag för ingående moms hänförlig till gemensamma kostnader nu kunna föreligga, då fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar till viss del bedriver momspliktig verksamhet till följd av att det separata tillhandahållandet är skattepliktigt.

Kontakta oss gärna om ni vill veta mer om vad domen betyder för er, hur ni ska hantera såväl debitering som kostnader för el och vatten, eller om ni behöver hjälp att fastställa avdragsrätten vid hantering av ingående moms i fastighetsägande bolag.

Johanna Winger
Email: johanna.winger@causeywestling.com
Tel: 0763-49 27 09

CauseyWestling har fyllt 15 år!

Det firar vi genom att till jul skänka 1500 träd till Vi-skogens viktiga arbete med att förbättra miljön och minska fattigdom i östra Afrika. 

När CauseyWestling grundades år 2004 hade vi under en längre tid noterat att i princip samtliga fastighetsbolag i Sverige gick miste om möjligheten att förbättra kassaflöden och reducera skattekostnader med hjälp av optimering av värdeminskningsavdrag. Kombinationen av våra kunskaper inom både skatterätt och fastigheter/byggnader var helt ny, liksom vår analysmetod som gav så pass korrekta och grundliga underlag att yrkanden blev tydliga och lätta att godkänna. Vi kan stolt konstatera att våra underlag aldrig bestridits – en success rate som är unik i branschen.

Det var så vi snabbt blev Sveriges ledande konsulter på området.

Men vi stannade inte där. För snart insåg vi att vår kunskapsmix och metodik även var ett vinnande koncept för såväl övrig rådgivning inom inkomstskatt, fastighetsskatt, moms och redovisning som för kompletta IT-system för digitalisering och automatisering av fastighetsinvesteringar.

Därigenom har vi sedan starten vuxit till Sveriges mest uppdaterade fullservicebyrå för alla skattefrågor avseende fastigheter. På detta sätt kommer vi att fortsätta – genom att alltid utvecklas och aldrig stå still.

Så med 100 x 15 träd önskar vi er alla en riktigt God Jul &
Gott Nytt År och ser fram emot kommande år!

Följ oss på LinkedIn

Bli vän på Facebook

Följ oss på Instagram

Copyright © 2019 CauseyWestling, All rights reserved.

CauseyWestling
Blasieholmsgatan 4A
111 48 Stockholm
info@causeywestling.com

Want to change how you receive these emails?
You can update your preferences or unsubscribe from this list.