Skifte från K2 till K3 kan bli nödvändigt – är ni förberedda?

Både fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar kan komma att behöva gå över från K2 till K3 när Bokföringsnämnden presenterar sitt beslut under våren 2025. Men vad innebär en övergång i praktiken, hur kan företagen förbereda sig på bästa sätt – och när är det dags att tänka på att ta in hjälp?

Sedan december 2020 har Bokföringsnämnden (BFN) arbetat med en översyn av K2- och K3-regelverken. Ett slutgiltigt beslut har låtit vänta på sig, men mycket pekar mot att fastighetsbolag som tillämpar K2 kommer att behöva övergå till K3 eller RFR 2.

En kommande övergång ser även ut att vara sannolik för bostadsrättföreningar, då BFN framfört att det ur ett konsumentperspektiv är särskilt viktigt att uppnå en rättvisande och jämförbar redovisning när det gäller en förenings byggnad.

Beslut om samtliga ändringar i regelverken, inklusive eventuellt nödvändig övergång till K3, beräknas komma under andra kvartalet 2025.

Vad innebär en övergång till K3?

En stor utmaning för fastighetsbolag eller bostadsrättsföreningar som ska börja tillämpa K3 är kravet på komponentavskrivning, där samtliga byggnader i fastighetsbeståndet måste fördelas i komponenter med rättvisande nyttjandeperioder.

Detta innebär i praktiken att företagen måste göra en teknisk översyn av byggnaderna, ha en väl dokumenterad underhållsplan och ha en förståelse för hur komponentuppdelningen ska gå till.

Implementeringen av kompontentuppdelning kan bli en komplicerad process som tar mycket tid och administrativa resurser i anspråk, inte minst för företag med stora fastighetsbestånd. Särskilt där underhållsläget och återinvesteringar inte har dokumenterats på ett tillfredställande sätt kan det vara svårare att identifiera och fördela anskaffningsvärdet samt att fastställa korrekta kvarvarande nyttjandeperioder.

Brist på förberedelse kan bli kostsamt

De uppdaterade reglerna kommer att bli tvingande först vid det räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025. Men då många företag inte bara saknar nödvändig dokumentation utan även de resurser som krävs för att hantera ett skifte från K2 till K3 är det viktigt att påbörja en övergång på ett så tidigt stadium som möjligt. Ju kortare tid det finns för omställningen desto högre riskerar kostnaderna att skjuta i höjden.

I det som hittills framkommit av BFNs utredning framgår också att merkostnaderna beräknas bli som störst under året för övergången till K3, men även fortlöpa årligen om än i begränsad omfattning. Framför allt leder de ökade kraven och frågeställningarna som kommer med tillämpning av K3 sannolikt till högre kostnader vid upprättande av årsredovisningar.

Opåkallade kostnader ligger i synnerhet i farozonen vid införandet av kompontentavskrivning. Dessa kan komma sig av att det fattas samordnade resurser, anläggningsregister, underhållsplaner eller kunskap om metoden för komponentuppdelning - eller i värsta fall om alla dessa sammantaget. Kartläggningen av resurser och dokumentation är något som behöver göras i god tid för att hålla nere omställningskostnaderna och säkerställa regelefterlevnad.

Ledande experter på K3 och komponentuppdelning

Det behövs många gånger hjälp av specialister för att trygga en långsiktigt kostnadseffektiv övergång till K3. CauseyWestling är sedan införandet av K3-regelverket 2013 en inom fastighetsbranschen ledande rådgivare på området, med gedigen kunskap om komponentuppdelningar av fastigheter.

Våra experter har en kombinerad kompetens inom både byggkostnader och redovisning, vilket är en förutsättning för att effektivt kunna dela upp värden för fastigheter och projektutgifter. Vi har omfattande erfarenhet av att rekommendera och motivera komponenter samt nyttjandeperioder som passar just det aktuella företaget. Självklart bistår vi även med stöd i de många övriga frågor som kan uppstå i samband med en övergång till K3.

Även om ett beslut om ändring i K2- och K3-regelverken ännu inte kommit finns det alltså en hel del aspekter att i god tid fundera kring och förbereda sig inför. Hör gärna av er till oss för en öppen och kravlös dialog kring hur just era frågor, förutsättningar och behov inför en övergång till K3 ser ut.