Från och med 1 januari 2019 får bolag med hyreshus göra ytterligare ett värdeminskningsavdrag med 2 % per år de första sex åren på utgifterna för ny-, till- eller ombyggnad, s.k. primäravdrag. Hyreshus omfattar inte bara bostadsbyggnader, utan exempelvis även kontors- och butiksbyggnader. Den 31 december i år är det sista chansen att ompröva inkomstdeklarationen för att kunna nyttja primäravdraget för 2019.

Eftersom den största delen av kostnaderna i byggprojekt hänförs till skatteklassen byggnad kan primäravdrag innebära betydande skattebesparingar, särskilt om möjlighet finns till att ompröva flera års deklarationer. Under de sex år primäravdraget får göras uppgår den sammanlagda avskrivningsprocenten till 4 % årligen.

Avseende möjligheten till primäravdrag är det också viktigt att komma ihåg att termen ”hyreshus” inte bara omfattar bostadsbyggnader utan även innefattar byggnader för kontor, butik, hotell, restaurang och liknande verksamhet (dvs. fastigheter med typkod i 300-serien).

Hur beräknas primäravdraget?

Primäravdraget ska beräknas från den tidpunkt då hyreshuset eller den till- eller ombyggda delen var färdigställd. Om färdigställandet skedde efter 31 december 2016 får primäravdrag göras för den del av sexårsperioden som återstod den 1 januari 2019 (då reglerna trädde i kraft). Om färdigställandet skett under pågående beskattningsår ska avdraget proportioneras i enlighet med reglerna gällande ordinarie värdeminskningsavdrag på byggnad. Primäravdraget påverkar inte bolagets avdragsutrymme för räntor.

Om ett hyreshus förvärvats genom köp, byte eller liknande sätt inom sex år från det att hyreshuset har färdigställts, ska primäravdrag göras för den del av sexårsperioden som återstår vid förvärvet. Avdraget beräknas från den tidpunkt då hyreshuset förvärvades och baserat på förvärvarens anskaffningsvärde.

Förhandsbesked indikerar att primäravdrag måste nyttjas enligt avskrivningsplan

I ett förhandsbesked från i våras fastslog Skatterättsnämnden att det inte är möjligt att förlänga avskrivningsplanen eller att öka avskrivningstakten om avdrag som varit tillåtna att göra under ett tidigare beskattningsår av någon anledning inte har nyttjats.

Bakgrunden var att ett bolag under vissa år inte hade gjort skattemässiga värdeminskningsavdrag på en köpcentrumbyggnad, trots att avskrivningar gjorts i redovisningen. När tidsfristen för omprövning passerat ville bolaget veta om de missade avdragen kunde dras av senare – antingen genom högre avdrag ett senare år eller genom att förlänga avskrivningsplanen.

Skatterättsnämnden menade att det, enligt lagens ordalydelse, inte ges något utrymme för att öka avskrivningstakten för att ”komma ikapp” avdrag som missats under tidigare beskattningsår, samt att det inte heller är möjligt att förlänga avskrivningsplanen.

Slutsatsen blir att värdeminskningsavdrag går förlorade om de inte utnyttjas i enlighet med den årliga avskrivningsplanen. Även om det aktuella förhandsbeskedet handlade om ordinarie värdeminskningsavdrag på byggnad, och inte direkt berörde primäravdraget, så kan en extensiv tolkning leda till att primäravdrag bör hanteras på samma sätt. Särskilt eftersom det i lagtexten stipuleras att primäravdrag ska göras de inledande sex beskattningsåren för byggnader som indelas som hyreshus.

Förhandsbeskedet är överklagat till Högsta förvaltningsdomstolen, men oavsett utfallet i HFD rekommenderar vi att nyttja primäravdraget enligt avskrivningsplanen.

Om ni behöver hjälp med att ompröva tidigare års deklarationer eller om ni vill veta mer om detta är ni välkomna att kontakta oss.