Skatteverket publicerade nyligen en rättsfallskommentar som ger viktig vägledning för fastighetsbolag som hanterar andelar i bostadsrättsföreningar i samband med projekt, transaktionsstrukturer och garantiåtaganden.

Kommentaren utgår från en kammarrättsdom där ett bolag förvärvat andelar i en bostadsrättsförening för att uppfylla ett garantiåtagande. Frågan var om dessa andelar kunde klassificeras som lagertillgångar. Skatteverket instämmer i domstolens bedömning att så inte var fallet.

Bakgrund: Tillfälliga innehav kopplade till garantiåtagande

Bolaget förvärvade sju andelar i en bostadsrättsförening under 2020–2021. Förvärven gjordes inte som del av en löpande handelsverksamhet, utan för att uppfylla ett garantiåtagande i ett aktieöverlåtelseavtal. Andelarna avyttrades samma år, samtliga med förlust.

Bolaget hävdade att avsikten var att sälja andelarna så snart som möjligt och att de därför borde klassificeras som lagertillgångar.

Domstolens bedömning: Ingen yrkesmässig handel

Förvaltningsrätten ansåg vid en samlad bedömning att bolaget inte bedrev någon yrkesmässig handel med bostadsrätter. Kammarrätten instämde i både bedömning och slutsats.

Avgörande faktorer var att det inte fanns någon tidigare historik av handel med bostadsrätter samt att tidsperioden för transaktionerna var begränsade till ett enda beskattningsår och saknade regelbundenhet. Syftet med förvärven var att uppfylla ett garantiåtagande och samtliga försäljningar skedde med förlust, vilket stärkte bilden av att bolaget inte bedrivit vinstdrivande handel.

Andelarna klassificerades som kapitaltillgångar. Det rörde sig om andelar i en oäkta bostadsrättsförening, alltså en förening som inte uppfyller kravet att till klart övervägande del (normalt minst 60 %) tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar, och andelarna var näringsbetingade. Förlusterna vid avyttringen, inklusive mäklararvoden, var därför inte avdragsgilla.

Vår kommentar

Skatteverket lyfter att fallet skiljer sig tydligt från ett tidigare avgörande från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD 2019 ref. 47) där ett bolag ansågs bedriva yrkesmässig handel med bostadsrätter. Bolaget hade i det målet under flertalet år köpt och sålt andelar i en bostadsrättsförening. I det målet fanns både omfattning, regelbundenhet och vinstsyfte. Skatteverket konstaterar att dessa faktorer saknades helt i det aktuella fallet, vilket gör att lagertillgångsklassificering inte är möjlig.

Vår analys av Kammarrättens dom och Skatteverkets rättsfallskommentar är att de tydligt markerar att lagertillgångsklassificering kräver en faktisk och återkommande handelsverksamhet med bostadsrätter. Det räcker alltså inte att ett bolag uppger en avsikt att sälja snabbt — regelbundenhet, varaktighet och vinstsyfte måste kunna påvisas.

Garantiköp i sig skapar inte lagertillgångar, även om avsikten är att sälja snabbt. En samlad bedömning måste göras utifrån verksamheten som helhet, inte enskilda transaktioner. Det innebär att bolag som tar över osålda bostadsrätter i projekt bör vara medvetna om att dessa i många fall kan komma att klassificeras som kapitaltillgångar snarare än lager.

Om andelar klassificeras som näringsbetingade innebär det att vinster är skattefria samt att förluster och kostnader som t.ex. mäklararvoden inte är avdragsgilla. Detta kan få betydande skattekonsekvenser för bolag som arbetar med garantiköp eller tillfälliga övertaganden.

Viktigt att notera är att andelarna i aktuellt fall utgjorde näringsbetingade andelar. Hade det i stället rört sig om andelar i ett privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening) hade de inte kunnat vara näringsbetingade. I ett sådant fall hade en kapitalförlust normalt varit delvis avdragsgill.

Hör gärna av er om ni vill ha stöd i att bedöma hur detta påverkar just er verksamhet.