Regeringen har överlämnat en skrivelse till riksdagen avseende kommande förslag om ändringar i bestämmelserna om beskattning av fastigheter som överlåts av fysiska personer till juridiska personer (s.k. ”kattrumpa”). Bestämmelserna föreslås ändras på så sätt att en fastighet anses avyttrad om den överlåts till en juridisk person eller ett svenskt handelsbolag mot ersättning överstigande ett visst belopp.

Enligt Skatteverkets beräkningar uppgick skattebortfallet p.g.a. förfarandet av att använda kattrumpan till 495 Mkr endast under 2011. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 augusti 2017, men ska tillämpas fr.o.m. den 28 oktober 2016.

Kort om ”Kattrumpan”

För en fysisk person som äger en näringsfastighet går det idag att överlåta fastigheten som gåva till ett aktiebolag. Genom detta förfarande kan gåvogivaren erhålla ett belopp upp till strax under taxeringsvärdet skattefritt. Transaktionen utlöser dock stämpelskatt.

När det gäller fysiska personers överlåtelser av fast egendom finns inte begreppet ”blandat fång”, d.v.s. om en fastighet har överlåtits till ett värde som huvudsakligen är att anse som en gåva så ska transaktionen behandlas som en gåva även om det har utgått en viss ersättning. I gåvodefinitionen gäller också att en förmögenhetsöverföring sker från gåvogivaren till någon närstående till denne. I praxis har utarbetats att en överlåtelse av en fastighet till en juridisk person som ägs till minst 40 % av en närstående ska betraktas som gåva. Gåvogivaren kan själv äga resterande ca 60 % av den juridiska personen.

Föreslagna ändringar

Det förslag som regeringen avser att återkomma med innebär att en fastighet ska anses avyttrad om den överlåts till en juridisk person eller ett svenskt handelsbolag mot ersättning som överstiger ett visst värde. Detta värde ska vara fastighetens skattemässiga värde om fastigheten är en näringsfastighet och dess omkostnadsbelopp om den är en privatbostadsfastighet. Effekten av förslaget är att ersättningen vid sådana överlåtelser av fastigheter ska tas upp till beskattning.

Vår kommentar

Att beskattningen av fastighetsägare ska stramas åt är en tydlig trend, både i den rådande politiska diskussionen och vad vi ser i Skatteverkets agerande under den senaste tiden. Att regeringen lämnar denna skrivelse och i form av en stopplagstiftning är därför i sig inget överraskande.

Det vi däremot reagerar på är att skrivelsen lämnas på basis av helt felaktiga slutsatser avseende konsekvenserna av det förfarande man avser att stoppa. En överlåtelse av en fastighet från en fysisk person i form av gåva till alla andra juridiska personer än schablonbeskattade subjekt (t.ex. bostadsrättsföreningar) leder inte till ett skattebortfall. Det är en fråga om periodisering, men inget definitivt skattebortfall som det uttrycks i denna skrivelse och i flertalet andra uttalanden i andra skattefrågor för fastighetsbranschen.

I det aktuella fallet med kattrumpor kommer den totala beskattningen av den överlåtna fastigheten att bli högre i t.ex. ett aktiebolag än om fastigheten fortsatt skulle ägas av den fysiska personen. Detta eftersom det låga skattemässiga värde som förvärvaren övertar i och med gåvan leder till en högre beskattning av driftnettot.

Samma felaktiga resonemang förs i den pågående utredningen om införande av nya regler för s.k. ”paketering” av fastigheter. I direktivet till denna utredning diskuteras skattebortfallet p.g.a. förfarandet av skatteneutrala underprisöverlåtelser av fastigheter till dotterbolag och efterföljande skattebefriade avyttringar av dotterbolagsandelar.

Inte heller i dessa förfaranden förekommer något definitivt skattebortfall – även här är det fråga om en tidsmässigt aspekt om när skatten kommer att betalas.

Endast i de fall schablonbeskattade subjekt är förvärvare av fastigheter i underprisöverlåtelser eller i form av gåva leder förfarandet till ett definitivt skattebortfall.

Ett införande av regler som skulle stoppa ett reellt skatteläckage anser vi som välkommet för att korrigera oriktiga och orimliga konsekvenser som nuvarande regler möjliggör. Att stoppa förfaranden som inte leder till skattebortfall är enligt vår mening däremot fel utgångsläge i ett lagstiftningsarbete, vilket också leder till andra orimliga konsekvenser för fastighetsbranschen i form av t.ex. investeringsbeslut som inte kommer till stånd.

Det är mycket olyckligt att ett lagstiftningsarbete sker utan att en ordentlig hemläxa har gjorts av de konsekvenser man avser att förändra.