Kammarrätten har i en ny dom slagit fast att utgifter för åtgärder som har innefattat en ändring av lokalernas användning från kontor och forskningslokaler för universitet till utbildningslokaler för grundskola har varit för omfattande för att kunna omfattas av bestämmelsen om det utvidgade reparationsbegreppet (”URB”).

I ett nytt mål (mål nr 5047-19) från kammarrätten har ett fastighetsbolag yrkat omedelbara avdrag inom ramen för bestämmelserna om reparation och underhåll samt URB (inkomstskattelag 19 kap. 2 § ) och nekats omedelbara avdrag gällande URB. Målet gällde en ombyggnation av en byggnad vars lokaler tidigare nyttjades av Chalmers Tekniska Högskola som bedrev forskning om, och även viss tillverkning av, orglar i lokalerna. Byggnaden hade även sedan tidigare inrymt en lägenhet. Ombyggnationen innefattade dels återställningsåtgärder efter den tidigare hyresgästen Chalmers, dels åtgärder för att anpassa lokalerna till den nya hyresgästen Kunskapsskolan som bedriver grundskoleverksamhet samt en utökning av den befintliga lägenheten.

Underhållet av lokalerna var kraftigt eftersatta och en stor del av kostnaderna innefattade därför åtgärder för att återställa lokalerna till deras ursprungliga uthyrbara skick. Åtgärderna som var hänförliga till hyresgästanpassningen innefattade bl.a. anpassning av lokalernas planlösning, ventilation, el-, tele- och dataledningar, sanitetsutrymmen och tak. Därtill hade ett uppvärmningskök monterats och en ny hiss byggts. Den nya hissen ersatte två gamla hissar.

Skatteverket medgav omedelbara avdrag med ett belopp motsvarande hälften av de totala projektkostnaderna beräknat utifrån en schablon. Samtidigt nekades bolaget ytterligare omedelbara avdrag med stöd av URB eftersom Skatteverket ansåg att de berörda åtgärderna hade medfört en väsentlig förändring av byggnaden. Skatteverket menade att åtgärderna kunde likställas med en nybyggnation och att verksamheten i byggnaden hade förändrats i en alltför hög grad (från verkstad till skola samt från kontor, lager och forskarrum till skola och bostad). Notera dock att bolaget uppgav att nämnda forskarrum sedan 1952 rent faktiskt var en lägenhet.

Både kammarrätten och förvaltningsrätten var överens med Skatteverket om att utgifterna för åtgärderna inte kunde dras av direkt med stöd av URB eftersom dessa hade inneburit en väsentlig förändring av byggnaden. Samtidigt konstaterade kammarrätten att åtgärderna däremot var att anse som normala i den skattskyldiges näringsverksamhet, dvs. bolagets verksamhet avseende fastighetsuthyrning.

Förvaltningsrätten grundade sin bedömning främst på en, enligt domstolen, bristande bevisning från den skattskyldiges sida. Enligt förvaltningsrätten hade bolaget inte inkommit med tillräckligt underlag som visade på hur renoveringsarbetena hade påverkat byggnaden före och efter åtgärdernas genomförande. Bolaget hade enligt förvaltningsrätten inte heller kunnat styrka hur kostnaderna skulle fördelas mellan de olika åtgärderna.

Vår kommentar

Vi instämmer i kammarrättens bedömning att de aktuella åtgärderna i målet måste anses vara normala i den skattskyldiges näringsverksamhet, dvs. fastighetsägarens uthyrningsverksamhet. Vi instämmer även i att alltför omfattande åtgärder inte kan anses falla inom tillämpningsområdet för URB. Sådana omfattande åtgärder är exempelvis åtgärder som innebär ingrepp i byggnadens bärande konstruktion eller åtgärder som tillsammans innebär att ombyggnation kan likställas med en nybyggnation, så som var fallet i det s.k. Norrmalmstorgsmålet (HFD 2012 ref. 15).

I den aktuella domen synes kammarrätten lägga stor vikt vid det stora antalet åtgärder då dessa vid en samlad bedömning anses medföra en väsentlig förändring trots att domstolen konstaterar att åtgärderna i sig utgör normala arbeten i den skattskyldiges näringsverksamhet. Detta kan ställas i kontrast mot ett tidigare mål som kammarrätten har avgjort (Kammarrätten i Göteborg, mål nr 7731-05 och 7732-05) där domstolen medgav omedelbara avdrag på grundval av URB för flera hyresgästanpassningar på en byggnad. Byggnaden, som tidigare hade hyrts av Posten, blev föremål för ett flertal hyresgästanpassningar i samband med Postens flytt. Ombyggnationen berörde visserligen i princip hela byggnaden, men kammarrätten konstaterade i målet att bedömningen av ”huruvida en ombyggnation medfört en väsentlig förändring av byggnaden [inte bör göras] med utgångspunkt i antalet åtgärder som utförts utan snarare med en kvalitativ utgångspunkt där man granskar på vilket sätt arbetena påverkat byggnadens karaktär och användningssätt” och medgav den skattskyldige omedelbara avdrag inom ramen för URB.

Det kan ifrågasättas om den aktuella skolbyggnadens användningssätt och karaktär har påverkats i så hög grad att URB inte över huvud taget ska vara tillämpligt.

Det kan även noteras att utgifterna för en stor del av de aktuella åtgärder borde ha kunnat hänföras till anskaffningsvärdet för byggnadsinventarier.

Vår uppfattning är att målet i hög grad belyser vikten av att ha ett fullgott underlag vid yrkande om omedelbara avdrag, inte minst gällande URB. Vår erfarenhet är att bevisunderlaget, som förvaltningsrätten själv påpekar i sina domskäl, är avgörande för huruvida omedelbara avdrag medges eller inte. Det räcker inte endast med en beskrivning av åtgärderna, utan det krävs även att utgifterna för ombyggnationen kan hänföras till specifika åtgärder. Detta är någonting som vi på CauseyWestling rekommenderar att alla fastighetsägare har i åtanke, särskilt nu inför inlämningen av deklarationerna.

Om ni skulle vilja diskutera domens betydelse för er eller ha vår hjälp med att analysera era projekt och ta fram avskrivningsanalyser, som kan lämnas in som öppna yrkanden med deklarationerna, så tveka inte att kontakta oss.