Kammarrätten i Stockholm har i en nyligen avkunnad dom avgjort frågan om hur taxeringsvärdet påverkas av hyresrabatter samt värdet av en byggrätt som har restriktioner för ombyggnad fastställd i detaljplan. CauseyWestling har agerat ombud åt det fastighetsägande bolaget.

I målet (nr 6293-21 och 6294-21) hade fastighetsägaren ingått hyresavtal om upplåtelse av bland annat hotell- och konferenslokaler med från fastighetsägaren fristående hyresgäster. Vid ingången av avtalen framförhandlades årliga hyresnedsättningar samt att hyresgästen hade visst ansvar för drift och underhåll av de hyrda lokalerna.

Bolagets inställning var att den faktiska hyresnivån skulle ligga till grund för taxeringen då den enligt bolaget var marknadsmässig, trots förekomst av hyresrabatter och att visst underhållsansvar ålades hyresgästen, eftersom avtalet var ett resultat av förhandling mellan fristående parter. Skatteverket ansåg dock att den faktiska framförhandlade hyresnivån för lokalerna var för låg för att utgöra en marknadsmässig hyra. I stället för den faktiska hyran mellan de fristående parterna åsatte Skatteverket fastigheterna en beräknad så kallad jämförelsehyra som enligt Skatteverket bättre skulle motsvara en marknadsmässig hyresnivå. Jämförelsehyran skulle enligt Skatteverket beräknas med ledning av vad de anser är en genomsnittlig hyresnivå för kontor i området, det vill säga en strikt schabloniserad metod utan hänsyn till hotell- och kontorsmarknaden i området. Denna hyresnivå var väsentligt högre än den faktiska hyresnivån enligt hyresavtalen vilket därför ledde till ett betydligt högre taxeringsvärde för byggnaderna. Härtill hade Skatteverket nekat fastighetsägaren nedsättning av taxeringsvärdet för marken på grund av att markens värde enligt det gällande taxeringsbeslutet var bestämd utifrån att den var bebyggd med kontorslokaler, trots att en sådan användning inte var möjlig enligt detaljplanen för fastigheten.

Kammarrätten konstaterade i sitt domslut att Skatteverkets metod för att beräkna jämförelsehyran ledde till ett felaktigt resultat och att hyresavtalen mellan parterna skulle utgöra grunden vid bestämmandet av hyresnivån. Kammarrätten fann att hyresrabatterna skulle beaktas genom att återläggas till hyran och att det var fel av Skatteverket att helt bortse från hyresavtalet mellan parterna. Vidare ansåg Kammarrätten också att markvärdet vid taxeringen ska justeras, då detaljplanen för fastigheten medför hinder att bygga om den till kontor samt då detta innebär en påtaglig inverkan på värdet av byggrätten för fastigheten.

Vår kommentar

Vi välkomnar Kammarrättens domslut i frågan som enligt vår mening innebär en bekräftelse på den inställning som vi sedan länge förordat vid bestämmande av taxeringsvärde: att de faktiska förhållandena på varje enskild fastighet väger tyngre än en schabloniserad metod för bestämmande av hyresnivåer och värdering av byggrätter.

Enligt CauseyWestling kan följande slutsatser dras av domslutet:

• Hyresrabatter ska beaktas vid bestämmandet av hyresnivån vid fastighetstaxering.
• Om en hyresnivå är avtalad mellan oberoende parter utgör denna ett bättre medel vid bestämmande av en marknadsmässig hyresnivå än Skatteverkets schablonhyror.
• Om detaljplanen för en fastighet föreskriver en begränsning att bygga om en fastighet till den användning som riktvärdet vid bestämmande av taxeringsvärdet i området förutsätter, ska fastighetsägaren alltid yrka på nedsättning av taxeringsvärdet.

Vi besvarar gärna frågor om hur slutsatserna i domen påverkar er skattesituation eller rent allmänt om hur ni uppnår en så korrekt men förmånlig beskattning som möjligt av era fastigheter.