I och med att vi nu har gått in i 2019 har nya ränteavdragsregler trätt i kraft. Reglerna är nya för alla och det är lite ovisst vad de kommer att få för inverkan på kommande bokslut. Dock bör de flesta redan nu ha genomfört beräkningar och modelleringar för att ha en fingervisning om hur det kommer att påverka verksamheten. Vi har skrivit om reglerna både i tidigare nyhetsbrev och i Fastighetsnytt.

Skattemässiga omedelbara avdrag har länge varit en räddning för många fastighetsbolag för att justera ner det beskattningsbara resultatet. Dock kan det numera vara lite svårare att helt och hållet förlita sig på omedelbara avdrag då de i den nya ränteavdragsbegränsningsberäkningen justerar ned utrymmet för möjliga ränteavdrag. Ett alternativ till att justera ned det beskattningsbara resultatet är att identifiera byggnadsinventarier. En viktig skillnad mellan omedelbara avdrag och att aktivera byggnadsinventarier är att byggnadsinventarier inte påverkar avdragsutrymmet för ränta.

Möjligheter att optimera skattemässiga avdrag på byggnadsinventarier

På grund av att effekten av omedelbara avdrag inte alltid får fullt positivt genomslag har vi sett en större efterfrågan på att identifiera och maximera avskrivningarna på byggnadsinventarier för att justera det beskattningsbara resultatet i bolaget/koncernen. Byggnadsinventarier kan skattemässigt som snabbast skrivas av under en femårsperiod. Vid stora identifierade anskaffningsvärden på byggnadsinventarier kan de årliga skattemässiga avskrivningarna påverka det beskattningsbara resultatet markant.

En ytterligare fördel med att identifiera byggnadsinventarier är att det går att anpassa de skattemässiga avskrivningarna efter bolagets/koncernens beskattningsbara resultat för att varje år hamna på ett så lågt beskattningsbart resultat som möjligt. Ett år kan maximala skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarierna genomföras och ett annat år kan avskrivningarna minskas för att anpassas efter årets resultat. För att fortfarande erhålla rätten till räkenskapsenlig avskrivning måste överavskrivningar bokas i redovisningen för att få överensstämmelse mellan det bokförings- och det skattemässiga värdet på byggnadsinventarierna.

Många fastighetsbolag har inte optimerat och nyttjat möjligheten att skriva av anskaffningar som byggnadsinventarier utan anskaffningarna är idag aktiverade som byggnad och skrivs av med en lägre avskrivningstakt än vad som är möjligt om de korrekt skulle ha klassificerats som byggnadsinventarier. Av erfarenhet vet vi att ca 20-35 % av ett anskaffningsvärde, beroende på typ av näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden, kan klassificeras som snabbt avskrivningsbara byggnadsinventarier. Det är en säker metod att öka sina skattemässiga avskrivningar genom att identifiera byggnadsinventarier eftersom inkomstskattelagen föreskriver att byggnadsinventarier ska identifieras och att anskaffningsutgiften ska dras av genom årliga värdeminskningsavdrag.

Många fastighetskoncerner äger även ett stort antal fastigheter där dessa möjligheter inte har optimerats historiskt. Det är möjligt att genomföra en genomlysning av en fastighetskoncerns hela fastighetsbestånd för att se över möjligheterna att öka det totala värdet av identifierade byggnadsinventarier i koncernen och på så sätt öka möjligheterna att reducera det totala beskattningsbara underlaget. Detta är framförallt av stor vikt om effekterna av de nya ränteavdragsreglerna slår hårt mot koncernen genom stora nekade ränteavdrag. Det finns möjligheter att identifiera byggnadsinventarier både i historiska förvärv samt genomförda och avslutade projekt (självklart även i samband med nya förvärv och kommande projektavslut). En ytterligare uppsida med att se över historiska investeringar är att värdet på byggnadsinventarier som är anskaffade mer än fem år tillbaka i tiden kan skrivas ned till noll omedelbart.

Dags att se över effekter av nya ränteavdragsregler

För er där effekten av de nya ränteavdragsbegränsningsreglerna innebär stora nekade ränteavdrag kan det vara en stor fördel att redan nu se över dess effekter och påbörja ett aktivt arbete mot att förebygga de negativa effekterna så gott det går. Det kan även vara bra tidsmässigt att se över detta nu innan höstens arbete drar igång med projektavslut, skatteberäkningar, bokslutsarbete m.m. Om helhetsbilden över möjligheterna att skatteoptimera med avskrivningstakten på byggnadsinventarier redan är på plats innan bokslutsarbetet drar igång finns det stora vinstmöjligheter på flera plan.

Med vår unika kompetens och långa erfarenhet inom både skatt och byggkostnader är vi specialister på att finna de värden som gömmer sig, och är gärna behjälpliga med en genomlysning för att identifiera byggnadsinventarier. Våra underlag är mycket detaljerade och genomarbetade, vilket säkerställer en smidig process. Om ni är intresserade av att se vilken effekt detta skulle få för er fastighetskoncern är ni välkomna att kontakta oss.